イールドギャップについて理解しよう

不動産投資の用語に、「イールドギャップ」という言葉があります。
これは、「購入した物件によって、どれくらいの利益を得ることができるのか」を示すものです。
イールドギャップは具体的にいうと、「投資で得た利回りと、長期金利の差」を指します。

例えばあなたが6,000万円の物件を購入したとします。
このとき、年間における家賃収入が600万円だとします。
この場合、利回りは10%となります。
また、この不動産を購入するために、あなたは銀行から金利4%でお金を借りたとします。
この場合、イールドギャップは2つの差を取り、6%となります。

要はイールドギャップは冒頭で述べたように、「物件を運用することで得られる、純粋な利益」を指します。
まずはこの基本を、しっかりと理解しておきましょう。

利回りには2つの種類がある

イールドギャップを理解する上では、利回りについてきちんと知っておくことが大切です。
利回りとひとことでいっても、実は大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」という、2つの種類があります。
これらをしっかり理解しておきましょう。

表面利回りは、「物件が満室になった場合に得られる収益」を指します。
つまりマンションやアパートの全部屋に入居者がいる場合を考えます。
例えば、家賃が8万円で、部屋数が10室のマンションがあるとします。
この場合、ひと月の家賃収入は、全部屋が埋まっているとすると80万円です。
つまり年間で、960万円の収入になります。

そしてこの物件を、1億円で購入していたとします。
この場合、上の年間家賃収入960万円を1億円で割り、9.6%が表面利回りとなります。

実質利回りは、文字どおり「実質的な利回り」を指します。
つまり家賃収入から、管理費や積立金などの諸経費を引いて計算する利回りです。

例えば年間の家賃収入960万円の物件に、諸経費が150万円かかるとします。
この場合、実質的な利益は810万円となります。
物件の購入価格が1億円であったとすると、実質利回りは先と同じ手順で計算して、8.1%となります。

イールドギャップを計算するときには、より正確な利回りである実質利回りを使って算出すると良いでしょう。
ただ、表面利回りでの計算は、概算を出すために役立つため、状況に応じて使い分けることが大切です。

イールドギャップを理解して、不動産投資に役立てよう

イールドギャップはここまで紹介したように、物件から得られる利益を計算するために便利なものです。
ぜひ活用して、不動産投資に活用すると良いでしょう。
当然ですがイールドギャップが高いほど、収益性の良い物件となります。
また、利回りを良くするためにはどうするべきかを常に考えることが、不動産投資での成功につながります。