返済比率はとても重要な数字

不動産投資において重要な数字はたくさんありますが、その中でも返済比率はより重要度が高い用語です。
返済比率とは、「入居者から得る家賃収入に対して、どれくらいのローン返済比率となっているか」を示すものです。

マンションやアパートは当然ですが、購入するだけで家賃収入を得ることはできません。
その物件に住みたいと思う入居者を集めて、家賃収入を得る必要があります。
また、物件の部屋が全て埋まるとは限らず、空き部屋が生じることもよくあります。
空き部屋があると、それだけオーナーが得られる家賃収入は少なくなります。

不動産を購入する際には、ローンを組むのが一般的です。
そして物件に住む人が支払ってくれることで得られる家賃収入で、ローンの返済を行います。
つまり家賃収入をたくさん得られるほど、ローンの返済は楽になります。
逆に家賃収入を上手く得られないと、ローンの返済が苦しくなるのです。

不動産は一般的に購入価格が非常に高く、ローンで毎月支払う返済額も大きなものになります。
ローンの返済をスムーズに行うために、家賃収入をしっかり得ることは重要なのです。

返済比率の計算方法

以下では例を挙げて、返済比率を計算してみます。
例えば年間の利回りが8%のマンションを6,000万円で購入したとします。
このマンションの家賃収入を計算すると、6,000万円×8%＝480万円と算出できます。

ここでマンションのローン返済金額が、年間で240万円だったとします。
すると返済比率は、240万円÷480万円＝50%と計算できます。

返済比率が50%であれば、比較的良好な状態です。
もう少し家賃収入が下がったとしても、ローンを返済するために十分な収入があり、このマンションの管理や修繕を行うこともできます。

しかしこのマンションの利回りが、年間5%だとしたらどうなるかについても計算してみます。
家賃収入は6,000万円×5%＝300万円となり、返済比率は240万円÷300万円＝80%となります。
これではローンの返済金額が家賃収入を大きく圧迫しており、危険な状態といえます。
この場合は家賃収入が少し下がっただけで、赤字となる可能性が高いのです。

返済比率は、余裕をもった運用に役立つ

このように、返済比率を常に意識することで、余裕をもって運用できているかを確認することができるのです。
返済比率の目安として、常に50%以下の数字に抑えるように意識しておくと良いでしょう。
不動産を所有していると、支払う費用はローンの返済金だけではありません。
前述した修繕費や管理費など、さまざまなことで費用が必要になります。
常に余裕を見ておくことが、とても大切です。

以上のように返済比率は、不動産投資を行う上でとても大切な指標です。
常に気をつけておくと良いでしょう。